太上头了！上品2楼的房子拍到12万4，为什么不接二手房
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
2332万！
刚刚，保利滨江·上品首套法拍房成功拍出。
这套建筑面积187.72㎡的四房两厅三卫西边套，184轮出价后，最终拍至2332万，折合成交单价12万4。
相比3年前的买入价，买家获利高达1217.64万。
回顾整个竞拍过程，着实捏了把汗。
虽说报名人数不少，从开拍前的2人，一路增加至4人、7人、14人。但直到21日凌晨，才诞生首轮报价。
起初，竞买人出价十分温柔，几万几万地往上加，31轮报价才超过新房买入价。10点前后，竞争加剧，6分钟出价超300万。
行至中程，报价乏力。延时初期，加价幅度多在1-5万不等；最后三小时，在T8979、P3868、U5294三位竞买人不停撕咬中，结束争夺。
02
虽未拍至评估价（2600万），但能拍出2332万，战绩不菲。
一来，上品首套“拍卖房”，与普通法拍房不同，是业主主动送上拍卖场的。（详见《越来越多杭州人，亲手把自家的豪宅送上拍卖场》）
按照竞拍规则，个人不动产（二手房）成功拍卖后，竞买人需支付0.5%-1%的软件服务费，也就是16.66万。（计算方式：1000万*1%+1332万*0.5%）
算下来，接近购买二手房所支付的佣金。（注：高总价豪宅，中介佣金大多由买卖双方各付一半，约为1%）
且二手房交易该缴纳的税费，如大头的增值税（5.3%）、契税等，一分不少还得出。
约等于买了套二手房，只是购买途径从线下中介，转向线上的淘宝司法拍卖平台。
二来，上品二手房成交不少，可挂牌房源也多，总价1500-2000万之间选择余地大。根据此前成交记录，大户型实际成交单价在12.5万-13万。
今天拍卖的这套，由于楼层低（2楼），据中介称，单价顶多卖个11.7万-12万，成交周期还很长（半年甚至更久）。
房东心里门儿清。送上拍卖场前，这套房子已挂至二手房平台出售，报价2500万，可几乎没什么人看房。
相邻楼幢、相同户型，还有一套高楼层在售。“那套性价比更高，2500万带车位，看的人不少。”中介说，可也没卖掉。
03
临近开拍，还闹了出小插曲。
原定4月12日拍卖的上品，与同样是业主送上拍卖场的阳光海岸，于4月初双双撤回拍卖信息。直至4月7日前后，上品才重新上拍。
一撤一拍背后，想必大家也猜到了，限价69800元/㎡的海潮望月城，拼社保了。
单看新房，南星豪宅片区依然很火爆。但若关注二手房，会发现全然是另一幅景象：好些次新房楼盘，长达数月零成交。
“前任网红”壹品，看房人虽然不少，可15.5万-16.5万的挂牌单价，让意向客户们望而却步。根据手边买房数据，自去年12月4日有网签后，迄今再无成交。
“前前网红”侯潮府的空窗期更长。该小区上一次网签，已是去年7月中。算下来，长达9个月零成交。
起初，房东们还耐得住性子，如今主动下调挂牌价。比如118㎡挂牌价降至1500-1600万，折合单价12.7万-13.5万；139㎡挂牌单价降至1800-1900万，折合单价12.9万-13.6万。
早先，侯潮府的挂牌单价可都集中在14万-15万之间。
即使降了价，仍然无人接盘。“去年单价12.5万-13万能出货，现在压根没客户接盘。”中介叹了口气，12万一平，或许还有可能。
哪怕是金隅学府的小户型，遇上学区房旺季，也就卖个10万一平。去年高峰期卖到13万一平，房价直接跌去两成。
整个南星桥，如今相对还能走量的，也就“新晋网红”上品。
据悉，去年6月至今，先后成交了10套二手房（网签数据4套）。但挂牌在售的房源量也多，足有27套（数据来自我爱我家）。
即便按照月均1套走量，且后续不再有新增，现有库存还能卖上2年多。
更戏剧化的是，意向客户谈着谈着，不是去摇新房了，就是暂时先不买了。
04
上品竞拍结果出炉后，可以预见：
接下去会有更多业主，效仿上品，将自家房子送上拍卖场。
事实上，不少业主在着手进行。仅最近一个月，由商业机构送上拍的房源，就多达数十套，从豪宅到普通改善，从排屋别墅到学区房，不一而足。
比如，5月12日跟5月13日，申花豪宅次新房之一的融创宜和园，接连有两套房东送上拍的房源拍卖。
一套是高层，建筑面积186.94㎡，四房两厅三卫，带子母车位，1800万起拍；另一套是中式合院，建筑面积231㎡，五房三厅三卫，起拍价3600万。
两套房子均设有保留价，保留价即等于起拍价，且由买家承担交易税费及软件服务费。
是不是又上头了？别急着自high，先听我说：
第一，竞拍个人不动产，切勿冲动。
网上竞拍不比线下交易，稍不留神，容易情绪上头，拍出一个比市场价更高的价格。你永远不会知道，电脑背后的竞争对手，是人是鬼。
第二，可以被起拍价诱惑，但别以评估价定胜负。二手房持续萎靡不振的当下，一两个月前的评估价显然虚高。
上品之所以引发数人争抢，胜在起拍价足够有诱惑力；但其评估价，着实高于市场价。
宜和园就更加了，5月12日拍卖的那套高层，即便带子母车位，起拍价依然不便宜。
早在去年底，宜和园曾拍卖过一套次顶楼的193㎡，起拍价1850万，毫无悬念流拍；二拍起拍价降至1698万，照样难逃脱流拍的命运。
竞买人不傻，周边二手房市场跑一圈，能买到更便宜的，为何非要当接盘侠？
不论如何，淘宝司法拍卖平台给了房东另一条卖房的新途径。只要你的心不凶、只要你的房源足够好，哪怕一次拍卖不掉，至少能被更多人看到。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 兴耀·岚漫之城 | 19800 | 板块：大江东 房源：160套 户型：103-128㎡ 登记方式：参考上次：首套40万，二套70万，一次性100万 登记日期：4.21-4.23 |
| 万科·湖印光年府 | 30000 | 板块：下沙商贸城 房源：301套 户型：105-280㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：4.19-4.21 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络